24小时咨询热线： 4006666666 郑州楼市高库存下的极限拉扯：有人“割肉”卖房、有人缝隙“捡漏”
发布时间：2025-05-06 点此：122次
约两个月前的8月3日，郑州市公布“认房不认贷”方针，成为全国第一个首先出台该方针的省会城市。
郑州一向是房地产商场中，被要点聚集的城市之一。这并不只是是由于它作为省会，地处平原，具有千万级人口，是华夏城市群的中心；也由于它从前阅历过“7·20特大暴雨”，是“80后买房夫妻眼里失去了光”“最高学历烂尾楼盘”等事情的产生地，它受冲击更深，也更具有一种典型含义。
郑州简直用上了能用的全部手法，来协助楼市平稳渡过低谷期。但这个低谷期在现在看来，好像显得有些绵长。在发布“认房不认贷”方针一个月后，郑州又宣告铺开限购。而现在间隔那时，又一个月曩昔了，时刻现已来到了楼市“金九银十”的尾巴上，每日人物找到了郑州的多名买房者、卖房者、出售中介，他们叙述了自己与房子有关的故事，以及各自眼中的郑州楼市现状。
文 | 李清扬
修改 | 易方兴
运营 | 橙子
“割肉”卖房
八月初，郑州房产生意人张咏的朋友圈，被同行的庆祝音讯刷屏了。
郑州发布了一套房市新政——下调房贷利率，施行购房契税补助方针，履行“认房不认贷”。“利好”“让郑州楼市重现活力”等字眼，在朋友圈里一再呈现。在房地产干了十四年的张咏看到，售楼处里，从头挤满了看盘查价的人。
可两三天之后，售楼处的热烈便散了，相关音讯好像沉入水中，悄然无声。一周后，正在出售房子的33岁的熊家豪，没有等候来看房子的意向买家，却收到中介的电话，“你想从速卖的话，你这个价格还得下调”。
熊家豪在郑州念完大学，现在在上海作业。他是在这波新政潮流之下，想借机卖掉房子的许多郑州业主中的一个。
他的房子坐落郑州市北三环，归于市中心金水区，教育资源丰富。金水区也是郑州房价靠前的几个区之一，在曩昔，这儿的房子相对好卖，但本年，他这套房子迟迟没能卖出去。
他觉得挂的现已是周边同户型的最低价了，255万，121平米，近校园，双地铁，还紧邻一个大商场。但这房子足足挂了8个月，从春节一向挂到现在。
后来，他又把房子再降了20万，中介让他再降降，他不乐意，“太不划算了”。挂了电话没几天，他再看周围挂牌价，其他人都开端降价了。
这一幕，从8月3号到4号的郑州楼市数据也可以得到佐证。据诸葛找房网站计算，新政头两天，一共有756套房源降价出售，与此一同，新上房源1999套，超越出售量。
也便是说，郑州的房子正在一面降价，一面越卖越多。更让熊家豪觉得抑郁的是：“越出方针，二手房房价就越跌。”他每一次翻开交易途径，房价的走向都是负的。据计算，郑州共有约14.16万套二手房在售，新政推出的八月，二手房成交8021套，环比下降了9.3%。
比较熊家豪这样现已脱离郑州的人而言，一些仍在郑州本地作业、且有剧烈置换需求的人的卖房志愿愈加剧烈。
▲2022年7月23日，郑州，金水区高层住所。站在高处远眺，郑州城区高层产品房住所密布，楼房密密麻麻。图 / 视觉我国
为了赶快脱手房子，在许多的房源面前，降价简直成了淼苗苗仅有能做的事。
在郑州南边的航空港区，淼苗苗一家五口人在一套89平的两房户型里日子了五年，“有些拥堵”。最初她2018年买这套房子花了89万，为照料孩子辞去职务之后，家里经济来源仅老公一人。现在，他们家每个月房贷4000元，占了每月开销的三分之一。
5月份，她决议以73万来出售这套房子，算商场的中心水平。到了8月，她发现：“我们越挂越低，相互内卷。”
中介和买房者都来压价格。接中介电话，头一句便是：“姐，你的房子还能再低不？最低多少钱出？”招待看房的顾客，最过火的直接拦腰砍价。
被逼不断降价让她很焦虑：“什么是最低价？最低能多低？”现实是，曩昔房价是每平米几百地跌，现在直接每平米跌了2000元。
为了赶快出手房子，她在同小区租了一间房住，“这样房子能收拾得洁净些，给看房的人留下一个好形象”。不但如此，为了卖掉房子，她还计划家电全送。
当楼市变成了买方商场，淼苗苗经常感到她是三者里方位最低的。在中介途径上，把中介费用进步50%，才干取得流量和曝光量；而当面临买房者，对方总是要求降价，“似乎能买你的房子，是看得起你”。
而新政对她卖房简直没有协助。新政中说到的多子女家庭购房与购房契税补助，均针对“购买新建产品住宅”，除此之外，“结业生买房，100%返还契税”等福利她也享用不到。算上契税、利息、装饰和家电等费用，这套房子的挂牌价现已亏了将近40万。
▲图 / 《后浪》剧照
捡漏的买房者
另一方面，在购房者眼中，郑州的新政也作用有限。但他们也发现，自己的议价空间变大了。
本年夏天，27岁的河南信阳女孩邱粒，预备在郑州挑选婚房。但她预算不多，只需1万/㎡的预算。但其时，1万/㎡的预算，在郑州四环内想找到好的房源很难。
7月份有一回，她路过一家楼盘，正在促销，门口排了长队。成果一听房价一万三起步，她马上退了出来。那段时刻她听人说“还会跌，再等等”。
之后，她又阅历了许多形形色色的促销楼盘，比方“买就送7万元停车位”“送云南双飞6日游”“婚庆大礼包”等等。她觉得，郑州楼市陷入了一种“只需你有钱乐意买，就能无底线地让你上车”的气氛中。有一次，她还去看过坐落郑州北边平原新区的叠墅，只需80万，有的乃至可以0首付，“我其时想，天哪，在我曾经认知里别墅至少需求100万。”
但由于地理方位远离城区，较为偏远，她仍是抛弃了。
终究，她没有想到，她居然以一万以内的价格上车了北三环的房子。8月底，邱粒的中介给她引荐了一套北三环的精装饰特价洋房，120平，均价只需9000元左右，首付款还有扣头，户型为四室三卫，户型很不错。
某种程度上，刚需族邱粒是这次郑州房价下降的受益者。她很满足，只用了一天考虑的时刻就签了合同。
签约时，间隔“认房不认贷”方针现已推出了20余天。她并不关怀新政——她是否购房并不由方针决议，究竟方针无法让房价下降。换句话说，更让她介意的是“降价”。在她看来，只需用适宜的价格，买到了喜爱的房子，那么，今后“不卖就不会赔”。
在之前，郑州楼市很大部分都是靠邱粒这样的刚需族支撑起来的。依据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房陈述》，郑州“刚需族”均匀31.9岁，多为周边城市人。“不论在不在郑州住和作业，家里在省会有套房子”一度成为许多河南人的一致。
▲图 / 《公主屋》剧照
但现在，这群刚需族甘愿再等等。淼苗苗招待过几个来看她房子的买家，他们尽管有剧烈的购房志愿，但终究不肯出手的原因是“想再等等”。
与此一同，尽管郑州房子在降价，一些刚需购房者依然觉得，房子仍是太贵了。比方1997年出世的萱萱，她是驻马店人，本科结业后成了一名郑漂，“在自己家园找不到适宜的作业，大部分都来郑州落脚”。
她想在郑州具有一套自己的房子，但预算有限，有的房子降价了也买不起，可选房源并不多。她在郑东新区作业，保藏了三四套房源，其间一套最令她心仪的，坐落郑东新区边际，64平的二手毛坯房，业主直降6万后，契合她70万以内的预算，成为了她具有这套房子的关键。
房子间隔公司悠远，公共交通需花费一个半小时。但萱萱依然感到知足，这是她可以着的最适合的房子，否则，她或许依然由于担负太高下不了手。
郑州楼市越来越难卖，还有一个原因，在房子全国遍及都降价的情况下，一些人最终抛弃了在郑州，去更具有性价比与开展前景的城市日子。
何舒北漂十年，她的孩子到了上小学的年级，回到郑州原是她的退路，但现在，她正在天津看房，天津的教育资源对她来说远远超越郑州。
在交际途径上的郑州卖房帖里，也能看到这个趋势。在这些帖子中，有一半都是挑选脱离郑州的人。在房子与房子的选择中，郑州的房子往往会先被抛弃。
积压之困
9月12日，间隔“认房不认贷”方针推出一个多月后，郑州撤销二环内限制性购售方针，一同首套首付款调整为不低于20%，二套首付款份额不低于30%。张咏的朋友圈再次刷屏了。
张咏比较破例，归于缄默沉静的少部分之一，没有转发，也没感到多少欢喜。他告知每日人物，当下郑州商场，中介商场的开单率十分低，“70% 到 80% 的房产生意人都无法做出来成绩”。之前的认房不认贷火了两三天，实际作用十分有限，“100个里有一个下单的都不得了”。
张咏2009年入行，那是郑州房市的黄金时代，“那会儿人的认知便是买房能赚钱，80%的人都在评论房价”。为遏止炒房，郑州于2011年出台限购令，但房价依然在涨，从2012年到2019年，“从8000多涨到了16000，翻了一倍”。
最初，火爆的商场招引了许多开发商。以万科、保利开展为代表的头部房企进场，来自南边的碧桂园和华润置地也不甘落后地挥师北上。许多房子拔地而起，2020年5月，依据国家信息中心发布的“万亿沙龙”城市房地产商场走势研判，在其时17个GDP万亿城市中，郑州对房地产出资依存度最高，为28.9%。
与开发商步调一致，郑州市为进一步扩展入市的土地规划，进行了长达十余年的城中村改造，许多城改房被同意入市，与产品房抢夺商场。据计算，在曩昔70年内，郑州市区面积翻了75倍，其间有挨近一半面积是在近十年内扩增完结的。
高歌猛进造成了房子的激增，这样一来，消化这些房子成了困难。
在张咏看来，铺开限购的行为含义有限的原因正在于此。“自身现已是一个名存实亡的东西，就算不限购也没多少人买了。”张咏以为，当下改进购房者需求把自己的房子卖了才干去买改进房，但是，有刚需需求的年轻人，“不止对买房这件事有冲突，他们手上也没钱。”
▲图 / 《婚巢》剧照
没钱的直接原因是薪酬欠安。淼苗苗为结婚嫁来郑州，在这座城市待了十年。与家园平顶山市比起来，郑州的均匀薪酬水平徜徉在四五千，薪酬并没有多么显着的优势，竞赛和环境却愈加卷而剧烈，“这导致很多人在郑州呆不下去，去外地作业”。
疲倦的作业环境无疑与郑州的工业结构休戚相关。据河南省官方计算，郑州的主导工业是以电子信息、轿车、食物、资料等为代表的制造业，劳动密布型多，技术密布型和高附加值的岗位相对较少。
熊家豪从事互联网科技类职业，2017年曾回到郑州创业。他发现，郑州虽为省会，薪酬比之一线特大城市简直腰斩。跟北京、上海比较，郑州无法让一个做科技职业的人扎根，“有的五险一金都未必能交全”。淼苗苗成为全职主妇前，她换过三份作业，只需一份作业交了五险一金。
另一方面，可提供较高薪酬的大企业也较少。据计算，郑州上市公司的数量仅为成都的三分之一，尽管这些年郑州一向在尽力推出人才引入和补助方针，期望招引高学历的年轻人落户。但据2020年智联招聘推出的《我国城市人才招引力陈述》，郑州位列13位，低于成都、武汉等省会。由于工业和企业所限，短少开展空间，郑州虽具有千万人口，却没有满足的招引力留住人才。
作业影响收入，收入影响购买，传导到结尾，不管是新房仍是二手房，郑州房子难卖，就并不意外。
实际上，曩昔两年，为提振楼市，郑州就已将降首付、降借款利率、补助、返还契税等方针用过一遍——手牌现已简直用尽了。
方针之外，购房者的决心也亟待修正。长期以来，郑州是一座与“烂尾”挂钩的城市。它是许多受烂尾所困城市的缩影——供大于求的局势下，房子过多，无人购买，开发商资金链中止，烂尾由此诞生。据CRIC计算，到2021年末，郑州触及罢工、延期的待交给问题项目有72个，触及几千套住宅，数量位居要点二线城市前列。
这也会冲击购房者决心。萱萱买房前，身边有至少三个朋友买的期房都要延期交房。“其间一个买的仍是精装饰，传闻交给的时分会减配。”朋友不抱更多期望，觉得“能如期交房就谢天谢地”。
鉴于前车之鉴，萱萱只敢考虑现房毛坯或装饰过的二手房。看房时，她触摸了一位年岁稍长她几岁的女人中介，他们路过一个楼盘时，对方指着房子告知她，她在那儿买了一套公寓，现在处于罢工状况。萱萱很惊讶，“楼盘在郑州有必定的知名度，她自身也是从业者，没想到仍是踩坑了。”
▲2019年5月30日，郑州市金水区原常砦地块上的两栋烂尾楼成功爆炸坍毁。该两栋烂尾楼为原常砦村集资所建房子，到2013年仅建设了主体结构，后因种种原因罢工直至产生烂尾。图 / 视觉我国
流向不知道
但最终，在这样的局势下，关于急需资金的人们来说，房子依然要卖。
卖不动，创造条件也要卖。淼苗苗决议自己行动起来。她开设了交际途径账号，自己摄影、修图、配文，介绍房子的区位优势。中介带人来看过几回房子后，她发现一些中介只会一味着重价格，对房子共同的长处一窍不通——她现已不那么信赖中介了。
坚持在交际途径发帖，让她渐渐能收到一些意向者的私信。她自己招待，自己介绍，从小区美化到楼层采光，从衣食住行到周边配套，“总要有个点能戳中他，否则再廉价不喜爱也没啥用”。
▲图 / 视觉我国
以郑州为例，比起传统门店，现在交际途径反而更适合卖房。中介建立账号，专职耕耘交际媒体。张咏的获客途径，更是直接从线下转移到线上，通过拍视频卖房。主播从小区门口到进入房子，“不解读方针，只介绍房子”。
“现在房产生意最难的便是获客，要为房子找到适宜的买房人。”张咏说。
在“金九银十”的秋季，九月底，熊家豪总算迎来了几个月来遇到的第三个“实在买房人”，对方报价213万。其时，同户型房源卖的最低价在218万，中介告知熊家豪，他卖价不能高于这个价格。“我报价216万，行就卖，不可就算了。”
他算了一下，自己亏了约35万，“相当于给银行打了几年工”。但他顾不得了，“赔就赔了，再不卖，后边亏得更多。”
而他卖房成功，所换来的现金，也行将流向下一个房子。熊家豪正在看上海的房子，“想捡个漏”。在松江，均价5万左右的区域，有人挂牌价为35000元，他算了一笔账，上海买房300万，换掉郑州房子得来的200万，多年作业存下的公积金能抵掉一部分借款，“至少三四年内不必再考虑房贷压力”。
从卖房者变成买房者之后，他发现自己沉着了不少。
九月底，淼苗苗的也房子总算卖掉了。对方是个刚结业两三年的女生，线上看中了她的房子，之前一度挂73万，对方砍到了62万，“我说不能再赔了，再赔就赔究竟了”。
通过两轮商洽，最终她给自己多争夺到了一万，以63万成交。
易手之后，轮到她成为买房人。身份改变，心思相同产生了改变。在语音里，她议论这些的时分较为安静，她也成了那个想看看“到年末会不会降更多”的等候者。
更操心的还有那些出资客。无疑，房市向上的时分，郑州房子是一个不错的出资挑选。方芙本年40岁，和老公一同在河南创业做野外亮化照明，存款过千万。2019年，出于出资与为孩子未来日子的计划，她在郑州中心方位买下了一套一百四十多平，总价约为280万的房子，并期望它能提价。
但买下房子后，因驱车间隔较远，方芙去过的次数寥寥无几。而现在，房价不断跌落，她懊悔了。
好在，国庆期间，郑州房市部分回暖。贝壳研究院郑州分院数据显现，双节期间，郑州新房成交1147套，同比增加14.1%，二手房成交577套，同比增加29.1%。
但是，这种回暖是有条件的。由于卖出的房子多为“地缘改进型”，客群是收入安稳，购房预算在200万-500万之间的高净值用户——这个集体数量并不大。
卖房的进程，方芙是发懵的。那天是国庆假日最终一天，早上中介打来电话，她还没睡醒。比及正午时中介又联系了一次，说了几分钟，“不知道动了哪根筋，想着卖了就卖了”。
“当年买房子是脑筋一热，卖房又是脑筋一热。”折算一下，卖房赔了30万。几天曩昔，她依然在想卖了房子是对是错。疫情三年，生意越发问做，她和老公解散了运营17年的公司，卖房算是给自己回血。
而更多人，还在等候好运来临，似乎在这年初，卖房要靠命运。在方芙共享卖房阅历的帖子下方，无数人回复“接好运”。不管预算多少，未来去向何处，每个人的愿望都是相同的——沾沾喜气，顺畅把房子卖出去。
▲图 /《 打工仔的愿望房》剧照
（文中受访者均为化名）
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